基本介紹
INFO

 

目前日本的總人口為1億2800萬人,其中約1320萬人集中居住在首都城市「東京」。因此,東京具有極高的租房需求。所謂東京,主要是指東京23區,又可概括為以下五個地區。同時,這五個地區也是租房需求最高的地區。

最主要五個區:千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區

 

需要準備什麼資料/資格?

(一)資格

  1. 證件:
    • 護照:絕對比較的證件。
    • 印鑑證明、戶籍謄本:必須先在國內做好翻譯並且認證。
  2. 以台灣的情況為例:
    • 先在台灣準備好印鑑證明書和戶籍謄本。
    • 交給合格的翻譯社進行印鑑證明書、戶籍謄本翻譯。
    • 印鑑證明書、戶籍謄本,送至外交部取得外交部的認證。
    • 印鑑證明書、戶籍謄本,送到日本台灣領事館(台北駐日經濟文化代表處)取得認證。

※通常上述流程,需約花費2~3周左右的時間。

(二)自備款

日圓:在日本當地購買房產,一定得用日圓來購買,或者是金融機關發行的信用卡、支票才行;旅行支票等無法使用。通常海外人士必須準備40-50%左右的資金。

看屋流程

(一)如何下斡旋談價錢?

非常類似台灣的情況,當您看上理想物件但是價格不夠理想時,要填寫一份叫做「購屋意願申請書」,依照您的出價讓日本當地的經紀人為您去與屋主斡旋房價,但是不同於台灣議價的習慣,在日本是不需要支付任何斡旋金的,只要屋主同意您的價格,交易就算合致,這是因為日本是個非常講究信任的民族。因此在填寫購屋意願申請書時,要慎重地確定自己是有意願購買。

(二)服務費

  1. 購買預售屋/新成屋,買方不需支付任何服務費。
  2. 購買中古屋:
    • 正常情況,買賣雙方各3%,外加6萬日圓,最後再加服務費的8%消費稅。
    • 但是假若成交總價不到400萬日圓時:
      • 200萬日圓以下:5%,加上服務費8%消費稅。
      • 200萬-400萬日圓部分:4%,加上服務費8%消費稅。
      • 400萬日圓以上:3%,加六萬日圓,加上服務費8%消費稅。
    • 舉例:
      總價1000万日圓,其服務費為(1000万*3%)+6万=36万日圓,加上8%消費稅,其實際支付金額會提升為36万*(1+8%)=38.88万日圓

買賣過戶流程

(一)有無履約保證

  1. 一般成屋的交易沒有『履約保證』,因為日本一般的房地產買賣在交一流程以及付款方式與台灣不太一樣,不過已經有國土交通大臣指定的『財團法人東日本不動產流通機構』為您的過戶把關,其實本身已經相當有保障了。
  2. 當屋主接受您的出價後,進入到正式的簽訂買賣合約部分;在此之前會幫你調查這個房子的所有資料,像是有無貸款、漏水、若有代租約的租約細節等,確定沒問題後會確認一個簽約時間,由「宅地建物取引士」執照的不動產經紀人來對您的房產做更詳細的解說,例如:土地或房屋的介紹、地目種類及限制、確認賣方或租客的身分、物況報告書、固都稅等等較重要的資訊,確認無誤才進行簽約,並繳5-10%的預付金
  3. 接著,日本當地的經紀人也會協助您至當地開戶,方便之後決算時方便資金匯入、申請貸款等等事項。
  4. 最後到了交屋(決算)的時候,通常會在一個月內完成交屋,這個時候必須要支付尾款、剩餘仲介費、其他稅費等等,如果購買的是帶租約的案件(Owner Change),還必須支付管理費、修繕費、租押金及移轉。

(二)能否在台灣簽約

通常現在先進國家都已經可以透過e-mail、傳真等方式來簽訂契約,但國際事業部還是建議您,如果可以的話還是親自到房屋現場去一趟比較妥當,慎重了解房屋附近的環境、設施、屋況等,是否真的如自己所想的那樣,買房屋人生大事,必須要小心謹慎才可以買到划算有能致富的好屋。

(三)資金如何往返

在日本購屋,一定要使用日圓,所以建議先找在東京設有分行的五間台灣的銀行,開立帳戶後,再將台灣的資金轉換成日圓,匯到日本當地的帳戶,即可用於購屋了,非常簡單。

此外要注意的是,由於台日匯款往來的手續費也是一筆成本,建議日後若購買出租型投資案件,可以請物業管理公司依照季或者六個月匯款一次,當中若有其他修繕、稅務開銷,即可由物業管理公司先行支付,省去不少資金往來的成本。