亞幣競貶 海外買房教戰

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【2014年11月16日 經濟日報/郭及天/台北報導】。

愈來愈多業者引進日本、紐澳及東協國家的不動產回台銷售,但近期亞洲貨幣競貶趨勢成形,匯率波動成為海外置產主要風險,專家建議,選擇以美元計價的國家,若投資日本房地產,應以「長期持有收租、日幣兌換美元擇適當時機再匯回台灣,或直接以日幣繳房貸」方式因應,避免匯損。
 
近年國內政府打房,使資金移向海外,除了較早跨入海外置產的信義房屋、台灣房屋與大師房屋外,包括東森房屋、全國不動產、21世紀不動產等品牌房仲業者紛紛跨足海外不動產銷售,也有不少如長富、亞太、藍海等業者轉型為以海外不動產為主要業務,其所舉辦的投資說明會都吸引大量買方。
 
但近來國際匯率市場波動甚鉅,以國人最熟悉的日本房市為例,日本央行逆勢加碼量化寬鬆(QE),使日圓兌美元一度貶破116關卡,創下近七年來新低,不少投資日本房產「賺了價差、賠了匯差」。一年來日圓兌港幣、人民幣、美元及新台幣貶值幅度12%至16%,二年來日圓更貶36%至47%。
 
台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太火宣表示,若投資人擁有多國海外帳戶,用兌日圓升值幅度最大的貨幣來購買日本不動產相對划算。舉例來說,二年前人民幣100萬元能換1,273萬日圓,二年後卻能換1,868萬日圓,而新台幣對日圓升值幅度較其他亞幣來得小,用新台幣購買日本資產就相對不划算。
 
啟富達國際總經理趙靜芬表示,在美、日政府策略性的操作下,「美元走強,日圓續貶」態勢明確,投資日本房地產應以「長期持有收租」、「日幣兌換美金擇適當時機再匯回台灣,或直接以日幣繳房貸」方式。以過去日圓兌美元曾達147觀察,未來仍可能貶至120,日圓走貶帶動日股上看18,000點與日本原物料持續上揚,進而使不動產價格具支撐性,加計考量日本房產持有五年以上,所課資產增值稅率由30%減至15%,日本置產仍應以長期持有為優先考量。
 
長富國際地產調查顯示,投資海外房地產的國人,七成都有外幣帳戶,並以美元及日圓兩種幣別為主,近來以美元作為交易支付貨幣的海外房地產,投資說明會參加人數及詢問度大幅增加,投資下單意願更明顯轉強。
 
長富國際地產總經理鄭哲昇認表示,目前國人較常投資的東南亞國家首都房地產,如吉隆坡、新加坡及曼谷,都必須以當地的幣別交易,而柬埔寨金邊房地產交易,則是全東南亞地區唯一房地產以美元計價的國家。
 
21世紀不動產董事長王福漲指出,去年投入海外置產金額約400億元,今年可望突破500億元,投資國家須慎選,需考量國家經濟能動性、政策、匯率、稅務等多方因素,做足功課再下注,才能買到賺到。
 
而明年東協經濟共同體(AEC)建立在即,明年底前完成RCEP談判,東協將成為繼歐盟之後最大的單一經濟體,使東協國家經濟及房市成長仍看好。