聰明投資日本房地產 三撇步讓你輕鬆收租

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聰明投資日本房地產 三撇步讓你輕鬆收租
 
政府擬提高自用住宅稅率以減少囤房,打房力道持續加重,使不少資金充裕的置產族群願意轉往海外投資不動產,根據21世紀不動產觀察,有2-3成民眾願意投資海外不動產,且最想投資的國家為日本。
 
日本自首相安培晉三上任以來,以貨幣走貶的方式刺激日本經濟,吸引不少海外的觀光、投資置產等資金,加上日本東京申辦2020年奧運成功,預估可以吸引850萬人次的旅客,創造至少9千億台幣的商機,不但是日本擺脫低迷經濟的強心針,也大大振奮日本國民信心,現在的東京房價已與台北市相去不遠,租屋投報率卻比台北房市高出許多,具房租高、低空屋率的雙重特性,現在正是「錢」進日本房地產的好時機!
 
撇步1:投資首選小套房 出租容易投報高
台灣投資房地產的習慣,最喜歡短線買賣賺價差,但是在日本,政府為了抑制短線炒房,若是持有房屋未滿五年賣出,其獲利空間將會被課予重稅 (5年內出售最高課稅40%,5年後出售最高課稅20%),加上日本特殊的房地產背景與嚴格的貸款審核,日本的房屋自有率一直不高,沒有人炒作,房價自然炒不起來,短線投資客自然也就無利可圖。
 
根據調查,東京每年增加3萬人口,約292萬戶在東京居住,均為單身,居住小套房的比例約90萬戶,特別是像東京這種大城市,從外地來工作、求學的人非常多,自然維持一定的租屋需求,如果是在日本投資,建議可以入手小套房,不僅投報率高,投入金額門檻也較低,房貸或是頭期款的負擔都不會太重,加上日本有個重要的租屋習慣,就是喜歡簽長期約 (平均2年一簽),一次支付房東2-3個月押金,對房東來說,租金收入相對穩定,此外在日本購屋貸款簽約時,一般會要求借款人加入「團體信用生命保險」,住宅借款人一旦發生死亡、重度殘疾時,住宅金融援助機構可以用保險公司支付的保險金來清償住房貸款中的全部餘額,直接來說,親人們不用再負擔剩餘房貸的一種保障制度。另一好處是在日本申報租金收入時,可以扣除必要成本,而貸款利息屬於必要成本,可以列為扣除額,也是另一節稅管道。
 
撇步2: 入手中古屋,投報率8%-9%
日本人挑選住處的條件,通常不是看當地是否為商業活動繁盛之處,而是考慮當地生活機能、通勤路線、周遭環境、綠地空間比例,小套房在東京租屋市場是一大主流,建議想入手東京房市的民眾,首選屋齡建議在15-20年的中古屋,因為在日本房屋市場相當特別,在於新屋有房屋折舊、房價下跌的風險,就像新車買來一落地之後價格大打折扣一樣,但是當屋齡來到10-15年之後,因為土地與建材的基本成本支撐,房屋折舊速度會變得緩和,讓處於這個屋齡的中古屋價格相對穩定,平均約有8%-9%投報率。
 
撇步3:物業代管好輕鬆 安心投資有保障
日本人租屋不像在台灣是房東直接面對房客,尤其對海外投資的民眾來說,無法馬上對應處理,因此通常會委託物業管理公司代管,物業管理的費用為每月租金的5%,他們會幫房東打理好房客的任何大小問題,包括房屋內的熱水器、冷氣或瓦斯爐等設備故障時,會由物業管理公司直接對應修理或更換,另外還有待收租金,以及房客不按時繳納租金時的催討,和幫忙篩選過濾新房客等直接處理房客相關疑問,對於在海外的投資客來說,則是另一安心保障。
 
21世紀不動產董事長王福漲表示,國內受到加課豪宅稅、所得稅課稅級距恐上修的疑慮,致使高置產族紛紛為資金尋找出口,投資規劃邁入「全球化」布局,現在正是布局日本不動產的絕佳時機,就是要「賺增值、賺租金、賺匯率」。加上日本有地理位置優勢,且文化與離台灣相近,吸引置產族願意進場布局,尤其日本申奧成功帶動的經濟發展,日本購屋可望在今年再掀一波熱潮。
 
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