錢進柬埔寨 金邊房市起飛

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2016116日自由時報H07版出刊報導

 

【自由時報記者馮牧群╱專題報導、攝影】

去年不動產市場成交量大幅萎縮,業者預估買賣轉移棟數僅29萬棟,寫下近14年來新低,反觀海外置產風氣方興未艾,促使新興國家如柬埔寨的崛起,以低房價、高投報吸引投資族,《地產天下》藉由實地勘察,探究柬國首都金邊的機會與風險。

 

柬埔寨為君主立憲國家,經濟發展以成衣、旅遊、房地產、農業為主,2014年的GDP(國內生產毛額)成長率達7.2%,柬埔寨同時是東協10國中,平均年齡最低的國家,全國有7成人口正值青壯年,未來勞動市場人力無虞。當地流通貨幣為美元,且無外匯管制,投資房產以美元計價避開「兩段匯差」的影響,外國人憑護照可購置二樓以上公寓大樓,政府不會審核資金來源,以致近年來外資陸續進入市場,累計投資金額達數百億美元。

 

台商進駐金邊 人口大量移入

柬埔寨約有1/4人口為華人,為因應台灣人在當地的資金往來需求,目前第一銀行、兆豐銀行、國泰世華、合作金庫、玉山銀行、台灣企銀等多家業者已進駐設點。截止去年底,有200餘家台商進駐首都金邊,主要投資項目有不動產開發、農業、木材加工、紡織成衣、製鞋業、旅遊業,其中以紡織成衣為最大宗。根據柬國商業部統計,去年上半年外資投資金額總計31.28億美元、新成立882間外商公司,外國人大量移入的現象,造就房市需求持續熱絡。

 

目前在台銷售的柬埔寨建案超過20起,建商多來自台灣、新加坡、中國及柬國當地。截止20159月,柬埔寨國土規劃部及建設部共批准1532個建築項目,總金額17.52億美元,相較去年同期增長13.75%,顯示建商正在大興土木,預估到了2018年,光是金邊市區東部,竟有多達1.5萬棟公寓大樓。

 

外籍人士租屋需求大 中產階級增多

如此大規模量體可能造成賣壓嗎?仲介業者分析,金邊的租屋客群,多為長駐外籍人士,目前在金邊有超過5萬外籍人士,工作移民人口增加,造成長期定居需求上升,購屋的外國人除台灣外,其餘大部份來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓等國。就金邊約26萬就業人口而言,每月平均收入已有6001000美元,高收入者甚至每月達10002,000美元,中產階級興起,家庭結構逐漸由大家庭轉變為小家庭,也使當地購屋自用需求增加。

 

21世紀不動產表示,金邊的熱門投資區依照地段不同,房價範圍從每坪1929萬新台幣不等,其中15~30坪的中型酒店式公寓是目前最受投資人歡迎的產品。而柬國房產稅制相對簡單,在房屋買賣時,由買方繳納房屋售價4%的稅金及1000~1200元美元的過戶律師費,持有期間每年支付房價總額0.1%的房屋稅及租賃所得10%的所得稅(目前政府尚未全面執行開徵租賃所得稅)。除此之外,僅有購屋總價2%的仲介費及日後的代租代管費用,無其餘買賣或持有稅務支出,也無打房政策。

 

酒店式公寓夯 暫無打房政策

長富國際地產指出,未來總人口6億的東協經濟共同體(AEC)啟動後,將成為區域貿易約占全球1/4強的新單一經濟體,幾年後有望變成全球第一大共同體,其中經濟較落後的柬、緬、越、寮等國,基礎建設開發效益可觀,這四國近年先後採取經濟開放政策,隨著全球資金不斷流入,扮演產業龍頭的房地產市場,未來十年首都房價平均每年有5%以上的成長潛能。

 

長富國際地產總經理鄭哲昇說,柬、緬、越、寮等國雖是東協經濟發展的末段班,不過未來成長潛力十足,這些國家經歷多年戰亂,基礎建設帶來的商機無限,如今都不約而同踏上改革開放之路,從房地產發展經驗看,有如30年前的台北,投資價值讓人期待。

 

20多年前赴柬埔寨開發土地的雙城建設董事長陳國慶認為,這個國家很年輕且充滿機會,最近5年發展速度飛快,未來成長空間很大。只要跟著國家經濟走,建設進度以眼見為憑,投資房地產獲利相對輕鬆。

 

不過,投資族要注意,柬埔寨房產分為永久產權及有年效的產權,或稱永久土地房產證及99年土地租約,前者類似於台灣的權狀,永久擁有且政府掛保證,但後者是開發商給的權狀,此類權狀萬一開發商一屋多賣,或是出現問題,屋主較無保障,且政府有權收回產證,進場前務必要釐清產權屬性,並透過合法仲介業者買賣為佳。

 

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