買屋注意事項

合法買屋業者基本五大證照：

一、公司登記或商業登記證明。
二、主管機關許可文件。
三、不動產經紀人證書。
四、公會會員證書。
五、買房子服務報酬收取標準及方式。

買屋三大階段

一、規劃買屋階段

1. 在確定買房子目標後，即可開始多方蒐集資訊，您可就近洽詢21世紀不動產加盟店，詢問有關區域買屋行情、買屋貸款及利率等問題。
2. 確定買房子需求空間大小，需幾房、幾廳、幾衛浴。
3. 避免將來每個月的房貸支出太過沈重，而影響生活品質，建議自備款以占買房子總價的三成，且房貸支出不要超過家庭總收入1/3為佳。
4. 選定買屋區域，並將區域環境如交通、學區…等各方面，依各人生活形態與重要順序考量在內。

二、看屋階段

1. 依計劃的買屋預算、空間需求及區域進行實際看屋，對於您有興趣的物件，可請21世紀不動產經紀人提供您該物件之「不動產說明書」，以便更進一步了解該物件之狀況。
2. 買房子前要先從大環境看起，如交通、學校、市場、公園…等，再看小環境，如巷道寬度、停車、鄰居素質…等，最後再看房屋本身，如社區管理、格局、採光、通風等。
3. 看屋時，最好選擇一段完整且充裕的時間，多看幾間，並將所看房屋諸如行情、格局及周遭小環境一一記錄。
4. 一屋可多次看，雨天看屋，可看房屋是否有漏水現象、晚上看屋可看社區住屋率、下午看屋可看房屋是否西曬。

三、買賣房屋的要約階段

1. 於填寫要約書或買賣房子議價委託書或付定金前，請先詳閱不動產說明書，以確認產權狀態，如土地使用區分、建物登記面積…等，是否位於工業區或道路預定地…等。
2. 下買賣房子要約或議價時需詳細審閱內容，並明訂簽約時間、地點、付款條件、附贈之設備、違約罰則、稅費負擔及其他雙方約定之事項。為保障消費者買屋權益，21世紀不動產提供之要約書及買賣委託書，均有提供審閱期。

不動產買賣流程及應備證件

一、買屋簽約

1. 為保障買屋權益，請使用21世紀不動產制式契約書，並可執行「房屋交易安全制度」。
2. 調閱簽約當天的土地及建物謄本，以防中途產權因借貸設定而有所異動。
3. 確認賣方與登記所有權人為同一人。若代表簽約者為代理人，應附所有權人之授權書。
4. 了解房屋是否仍有租約存在，以免因買賣不破租賃原則，導致無法交屋。
5. 為確保安全，已付款項必須小於總價款扣除原貸款清償總額及增值稅之餘額。
6. 各項稅費及其他費用負擔必須載明，一般買方負擔契稅、代書費、登記規費、火險費、過戶費、設定費、貸款代辦費；賣方則負擔土地增值稅及塗銷費用等，至於地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費則以交屋日為分算日。
7. 附贈設備需註記清楚以免衍生交屋糾紛。
8. 詳訂交屋日期。
9. 為確保買屋交易及過戶安全，21世紀不動產全省加盟店均提供由總部嚴格篩選之特約地政士為您服務，您可請特約地政士出示名片，或至網站/全省服務網/特約代書名單查詢。

二、用印

1. 特約地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
2. 交給特約地政士的證件，可請特約地政士簽收。

三、完稅

1. 完稅前，先請特約地政士查詢貸款銀行狀況，確認塗銷原貸款所需金額，以及自己貸款銀行可核貸金額。
2. 依「不動產買賣契約書」約定方式，給付完稅款，並繳納契稅。
3. 完稅後特約地政士會開始辦理過戶及貸款手續，並請買方開立與尾款相同之商業本票，以作為尾款之擔保。

四、交屋

1. 地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算找補清楚。
2. 買方交付尾款同時點交房屋，最好能在房屋現場點交，點交時應檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，交付之鑰匙是否正確。
3. 交尾款同時應向特約地士取回商業本票當場作廢，並拿回未用之證件及書表等。
4. 交屋後最好將門鎖換掉。若符合自用地價稅者，應申報辦理自用地價稅，並辦理水、電、瓦斯費及電話過戶等。