租屋流程

房屋買賣是人生中大事,但若您因資金不充裕,或其他緣由,必需先租房子而居;或者您手邊的房子並不急於出售,想先出租予他人使用。不論如何,這看似簡單的租賃動作,箇中諸多細節卻是千變萬化,建議您挑選一家合法的不動產仲介經紀業者為您服務,而專業踏實的21世紀不動產,隨時都已做好為您服務的準備。

如何判斷合法不動產經紀業?

21世紀不動產加盟店均會懸掛以下文件,供消費者識別。確保為合法不動產經紀業:

  1. 公司登記及商業登記證明
  2. 不動產經紀人證書
  3. 公會會員證書
  4. 服務報酬收費標準及方式
  5. 營業保證金繳存證明

不動產租賃重要問題

  • 房屋租賃契約應否到法院公證?
    房屋租賃契約如能到法院公證,並載明「租賃期限屆滿,承租人應交還房屋,否則應逕受強制執行」等字樣,則日後承租人拒不遷讓時,出租人不必經訴訟程序, 即可請求法院強制承租人遷讓房屋。但若未經過法院公證,於承租人拒不搬離或拒付租金時,出租人就須向法院提起訴訟,經勝訴後才能請求強制執行。
  • 不動產租賃契約之方式為何?
    1. 租賃契約期限若逾一年者,應訂定書面,否則視為不定期限之租賃。
    2. 租賃期限在一年以下者,法律上並無作成書面的強制規定。但21世紀不動產建議您簽訂「不動產租賃契約書」,對於租賃期限、金額、支付方式,以及其他租賃條件的認定,較不易發生糾紛。
  • 如何防止「定期租賃契約」變成「不定期租賃契約」?
    1. 在租賃契約的「租賃期限」條款中約定:「租賃期滿,絕不再繼續出租」之意。
    2. 在租賃期限屆滿前,預為表明不再繼續出租之通知。
    3. 定期契約終止,應依習慣先行於一星期、半個月或一個月前通知。
    4. 租賃期限屆滿後,不要收取到期後之租金。
  • 房屋租賃契約應否到法院公證?
  • 若發生「不定期限」的房屋租賃時,出租人可否收回房屋?

    依土地法第100條規定:出租人非因下列情形之一者,不得收回房屋:

    1. 出租人收回自住或重新建築時。
    2. 承租人違反民法443條第一項(註)之規定轉租於他人時。
    3. 承租人積欠租金,除以擔保金抵償外,時間達二個月以上時。
    4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
    5. 承租人違反租賃契約時。
    6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

    註 :民法第443條第一項:承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部份轉租於他人。(部份分租為原則許可,全部轉租為原則禁止)

  • 何謂「買賣不破租賃」原則及其例外?
    1. 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
    2. 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
  • 出租人之修繕義務為何?
    1. 租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,均由出租人負擔。
    2. 出租人保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。
    3. 修繕義務不履行之效力:在租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔,承租人得訂定相當期限催告出租人修繕。若出租人於期限內不修繕者,承租人得終止契約或自行修繕,並請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。
  • 如何訂定違約金?
    租賃契約的當事人可以約定,當承租人違反租賃契約所訂條款之一時,應支付出租人「懲罰性違約金」,一旦承租人有違約之情事發生,出租人除違約金外,並得向承租人請求其他損害賠償。
  • 押金應如何交付及返還?
    1. 習慣上承租人除分期支付租金外,多有另支付出租人一定金額,以擔保租金的支付,損害賠償及其他費用的負擔,稱為押金。而該押金,應於租賃關係消滅時,返還承租人。
    2. 於租賃關係存續中,出租人以押金抵充租金後,承租人並不負補充之義務,對於將來的租金,或其他損害及費用即欠缺擔保,因此除非出租人自願抵充租金,承租人並無主張權利。
    3. 承租人應先履行租賃上的債務,始得請求返還押金,而非租賃契約終止後,因出租人未返還押金,而拒絕履行交還租賃物之義務。
    4. 押金總額,不得超過二個月房屋租金總額。若押租金超過上項限度者,得以超過部分抵付租金,直至餘押金僅相當於二個月的總額為止。

屋況整理

  • 押金應如何交付及返還?
    出租前將房屋適當整理,除了較容易博得承租者好感,對於提昇出租速度及出租價格,皆能產生較理想的結果。
  • 租金訂定?
    一般而言,可參考當地租金行情,亦可就近洽詢21世紀不動產加盟店,了解區域行情,如果附有家具及家電設備,則租金價格可適度予以調高。
  • 契約簽訂
    有關租賃期限、租金交付方式及日期、承租人可否另行轉租、房屋損毀修繕責任劃分、承租人可否改裝或增加設備、契約公證等皆需加以注意,您可參考前述之「不動產租賃注意事項」,當然若您委由21世紀不動產加盟店來為您處理,相信出租可能產生之各項風險將降至最低。

承租方應注意事項

  • 房屋尋找
    確定自己的條件後,可請同事、親友代為留意找尋,自行到目標地點探詢當地社區警衛、大樓管理員,報章房地產專刊亦可稍加留意,若時間有限,亦可委由當地21世紀不動產加盟店為您分憂解勞。
  • 現場瞭解
    下決定前如能就屋況、居住品質、交通、市場、公園、學校等加以瞭解,則對未來進住後生活品質的保障,將有很大影響。
  • 條件交涉
    要求房東重新粉刷油漆、更換門鎖或者是否可養寵物,若有子女就學,戶籍可否遷入等。
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